Povzetek javne razprave o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona in predlogi Mreže stanovanja za vse

Mreža stanovanja za vse je izvedla spletno razpravo o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona, ki je potekala 18. avgusta 2020, ob 14.00 na spletni platformi Zoom in preko prenosa v živo na Facebooku. Na razpravi, ki jo je moderiral Rok Ramšak z Inštituta za študije stanovanj in prostora (IŠSP), so sodelovali Matija Polajnar iz Direktorata za prostor, graditev in stanovanja, Ministrstvo za okolje in prostor, Sašo Rink, direktor Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana, Milena Šmit, pravnica in članica Združenja najemnikov Slovenije in Klemen Ploštajner, mladi raziskovalec na Raziskovalnem centru za strategije in upravljanje, Fakulteta za družbene vede in soustanovitelj stanovanjske zadruge Zadrugator.

Tako gosti kot udeleženci razprave so se strinjali, da trenutne spremembe stanovanjskega zakona ne bodo uspele ustaviti  trenda degradacije stanovanjskega področja in ne bodo bistveno izboljšale trenutne stanovanjske krize v Sloveniji.

Predlogi Mreže stanovanja za vse

Na podlagi izsledkov spletne razprave in strokovne razčlembe je Mreža stanovanja za vse Ministrstvu za okolje in prostor predlagala naslednje  spremembe in dopolnitve Stanovanjskega zakona

Poziv k dopolnitvam oziroma ponovnim razmislekom:

  1. Vključitev sprememb, ki bi omogočile ustanavljanje stanovanjskih zadrug
    • v zakon se doda dikcija, ki bo zagotovila javnim partnerjem možnost, da stanovanjski zadrugi podelijo neodplačno stavbno pravico.
  2. Uvedba mehanizmov, ki ščitijo najemnike, npr. službe za brezplačno socialno in pravno pomoč najemnikom.
  3. Razširitev predkupne pravice za stanovanjske sklade na zazidljiva zemljišča ali stanovanjske nepremičnine v lasti katere koli javne institucije, ne le občin.
  4. Stalno bivališče naj ne bo kriterij za pravico do neprofitnega najema v izbrani občini.

Poziv k umiku naslednjih ukrepov:

  1. Umik predloga javne najemne službe. Namesto tega predlagamo:
    • uvedb ustrezne davčne olajšava za dolgoročni najem, v primeru, da nekdo oddaja stanovanjske enote za 3 ali več let.
    • poostriti inšpekcijski nadzor, ki bo prispeval k bolj urejenim razmeram na zasebnem najemniškem trgu, z uvedbo ukrepa avtomatične prekvalifikacije neregistrirane najemne pogodbe v pogodbo za nedoločen čas ali pa ustreznega finančnega sankcioniranja v izogib oddajanju na črno.
  2. Preklic predlaganega skrajšanja odpovednih rokov najemnih razmerji iz 90 na 60 dni brez predhodne ocene socialnih učinkov ukrepa.

Med potrebnimi kratkoročnimi ukrepi je tudi takojšnja dokapitalizacija Stanovanjskega sklada Republike Slovenije (za vsaj 200 milijonov evrov), kar bi lahko zagotovilo skok v gradnji javnih najemnih stanovanj.  Zgolj uskladitev točke neprofitne najemnine in povečanje deleža, za katerega se lahko stanovanjski skladi zadolžijo, ne bo zagotovilo dovolj sredstev za gradnjo novih, nujno potrebnih, javnih najemnih stanovanj.

Ob tem je najbrž najpomembnejša prioriteta čimprejšnja priprava celovite stanovanjske reforme, v katero naj se vključijo vsi relevantni deležniki. Nov stanovanjski zakon naj bo namenjen zgolj stanovanjskemu vprašanju, medtem ko naj bo upravljanje z nepremičninami urejeno drugje. Vsi gostje in udeleženci razprave so se strinjali, da je za ureditev stanovanjskega področja ključna uvedba sistemskega vira financiranja stanovanjske preskrbe, najbolje v obliki progresivnega nepremičninskega davka (ki bo obenem naslovil tudi problematiko praznega stanovanjskega fonda). Reforma naj naslovi in celostno obravnava tudi hitro poglabljajočo se problematiko brezdomstva.

Povzetek razprave

V nadaljevanju predstavljamo povzetek razprave.

Matija Polajnar z Direktorata za prostor, graditev in stanovanja (Ministrstva za okolje in prostor) je na razpravi predstavil glavne spremembe zakona, ki se nanašajo na zvišanje neprofitne najemnine in subvencij, možnost večjega zadolževanja stanovanjskih skladov, predkupno pravico stanovanjskim skladom in neprofitnim organizacijam v primeru prodaje občinskih zemljišč( predvidenih za večstanovanjsko gradnjo), ustanovitev najemniške službe, skrajšanje odpovednih rokov pri najemnem razmerju tako za najemodajalca kot za najemnika), soglasja v večstanovanjskih stavbah in upravljanje večstanovanjskih stavb z uvajanjem obveznih ločenih fiduciarnih računov za rezervne sklade posamezne večstanovanjske stavbe. G. Polajner je pojasnil, da predlagane spremembe prinašajo  najnujnejše ukrepe in z njimi želi vlada le gasiti požar. Takoj po sprejetju novele pa se bo MOP posvetilo pripravi celovite reforme.

Sašo Rink, direktor Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana, je poudaril, da je sprememba obstoječega zakona nujno potrebna in na kratek rok edina oportuna, tudi zato ker je bil prejšnji stanovanjski zakon predan v javno obravnavo brez predhodne razprave v strokovnem krogu. Nanj je bila zato podana vrsta pripomb, okrog 400, zato bi do sprejetja celovitega stanovanjskega zakona na kratki rok težko prišlo.

O stanovanjskem stanju

Klemen Ploštajner, mladi raziskovalec na Raziskovalnem centru za strategije in upravljanje, Fakultete za družbene vede je uvodoma razložil, kako smo v zadnjih tridesetih letih sistem zagotavljanja stanovanjske preskrbe, ki je v prejšnjem sistemu deloval, povsem razgradili. Temeljni problem niso prenizke najemnine, kot to navaja predlog spremembe zakona, ampak dejstvo, da se je država popolnoma odrekla stanovanjskemu področju in stanovanjski politiki in da vanju ne vlaga. Zgovoren je podatek, da je prvi nacionalni stanovanjski program predvideval, da se bo državni stanovanjski sklad dokapitaliziral z 280 milijoni EUR med letoma 2000 in 2009, a se je vanj vložilo le 18% obljubljenega. Prepuščanje stanovanjske preskrbe trgu tako rezultira v negotovih pogojih najema in visokih cenah stanovanj. Pri novogradnjah pa lahko opazimo, da se gradi v veliki meri nedostopno in veliko premalo. V Ljubljani predstavlja trenutno povprečen nepremičninski projekt vila blok s petnajstimi stanovanji, po ceni 4000 EUR/m2. Da je vzrok za nedostopnost stanovanj prav odsotnost kakovostne stanovanjske politike in premalo vlaganja države v področje, se je strinjala tudi velika večina tistih, ki so odgovarjali na našo Facebook anketo.

Milena Šmit, pravnica in članica Združenja najemnikov Slovenije, je spomnila da tako slovenska ustava kot mednarodni akti, npr. Evropska socialna listina ali Evropski steber socialnih pravic zavezujejo državo k zagotavljanje pogojev, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje, in da te dolžnosti ne more prelagati. Spomnila je, da EU nudi državam članicam tudi tehnično pomoč pri pripravi stanovanjske politike, prav tako pa se po epidemiji Covida odpirajo še dodatne možnosti za pridobitev sredstev za zagotavljanje stanovanjske preskrbe preko različnih mehanizmov, kot so Evropski regionalni sklad, Socialni sklad, strukturni skladi in Evropski sklad za strateške investicije, a zdi se da se naša država teh možnosti ne zaveda. Kot temeljni problem predlagane novele je izpostavila dejstvo, da ne ščiti najšibkejših in je pisan izrazito v prid lastnikov. Nedopustno se ji zdi, da ni bila opravljena presoja posledic zakona na socialnem področju.

O učinkih  zvišanja neprofitnih najemnin in subvencij ter možnosti višjega zadolževanja skladov

Sašo Rink je razložil, da je bilo po statistiki sodeč v letih 2011-2018 izgubljenih 5600 neprofitnih najemnih stanovanj, kar jasno kaže, da se stanovanjski fond krči. S predlaganimi spremembami in odgovornim poslovanjem stanovanjskih skladov se bo to padanje najverjetneje zaustavilo, a zgolj dvig najemnine ne pripomogel k povečevanju fonda dostopnih stanovanj. Možnost višjega zadolževanja bo morda nekoliko pripomogla k investicijam v nova stanovanja, a prej ali slej bo tudi ta vir izčrpan. Ocenjuje, da lahko s popravkom tega stanovanjskega zakona in možnostjo višjega zadolževanja dobimo 100 milijonov EUR kreditnega potenciala, kar zadostuje za manj kot 1000 stanovanjskih enot, ocena primanjkljaja v prestolnici pa je 4000 stanovanjskih enot.

Na vprašanje, kako bodo višje najemnine in posledično višje subvencije vplivale na občinski proračun je težko odgovoriti, saj je višina subvencij odvisna tudi od spreminjajočega ekonomsko socialnega stanja upravičencev in odločb, ki jih izdajajo Centri za socialno delo. Sašo Rink je pojasnil, da so v JSS MOL v letu 2019 prihodki iz najemnin znašali 7,6 milijonov evrov, ob tem je bilo izdatkov občine za subvencije 2 milijona EUR. Celotnih prihodkov iz najemnin je bilo torej 9,7 milijonov EUR pri 4275 stanovanjskih enotah. Na podlagi novele zakona naj bi se najemnine predvidoma zvišale za eno tretjino, kar pomeni dvig prihodkov približno v vrednosti 1 milijona EUR. Po ocenah iz predloga zakona pa naj bi odhodki iz naslova subvencij povečali za 10%, kar bi v Ljubljani pomenilo zvišanje za 200.000 EUR. Opozoril je še, da so veliko bolj problematični stroški subvencij tržnih najemnin, ki se v MOL eksponentno povečujejo – v letu 2012 jih je bilo izplačanih za okrog 300.000 EUR subvencij, v lanskem letu pa že okrog 2.500.000 za zgolj 900 upravičencev.

Irena Bilčič, s Kraljev ulice je opozorila na kompleksnost sistema določanja višine subvencij, kar postavlja upravičence v težak položaj, saj ne vedo do česa so upravičeni in ali si lahko privoščijo najem določenega stanovanja. Pozvala je k boljši komunikaciji med MDDSZ in MOP. Opozorila je tudi, da bo dvig neprofitnih najemnin in uvajanje subvencij le za najrevnejše, potisnil srednji razred v še večjo revščino in socialno stisko – na društvu namreč že zadnjih 7 let opažajo spremembo v populaciji, nanje se obrača vse več družin in zaposlenih – to lahko privede na dolgi rok do večanja števila revnih in s tem upravičencev do stanovanjskih subvencij.

Klemen Ploštajner je še opozoril, da je smotrno, da višina najemnine krije stroške, a da je višina najemnine javnih stanovanj predvsem politično vprašanje, povezano s tem koliko država vpliva na stroške gradnje s subvencijami zemljišč, z brezobrestnimi posojili in predvidenim obdobjem poplačila investicije. V zakonodajnih predlogih je žal nakazano, da se bodo ti stroški prepuščali tržnim mehanizmom. Dostop do zemljišča se bo plačeval po tržni ceni, zadolževalo se bo na trgu, za gradnja se bo najemalo gradbenega podjetja, ki seveda gradijo zaradi donosa. To pa pomeni, da bomo drago gradili, iz drugega žepa pa bomo te stroške subvencionirali.

O stanovanjskih zadrugah

Aljoša Petek, iz Pravno informacijskega centra in Mreže za prostor je povedal, da v slovenskih občinah (Ljubljana, Nova Gorica, Idrija) obstaja zanimanje za vzpostavljanje stanovanjskih zadrug, za njihov zagon so potrebne zakonodajne prilagoditve, ki jih obstoječa novela žal ne predvideva, čeprav bi se dalo ovire odstraniti že z manjšimi spremembami. Zato predlaga rešitev z minimalnimi spremembami določb, s  katero bi se stanovanjske zadruge umestile med neprofitne stanovanjske organizacije, uredila bi se možnosti obračunavanja stroškovne najemnine za stanovanjske zadruge (strošek amortizacije in financiranja v okviru najemnin za 5% višji) in možnost ustanovitve neodplačne stavbne pravice na premoženju v javni lasti v korist stanovanjske zadruge.

Sašo Rink, je poudaril, da tudi stanovanjski skladi pogrešajo določbe o stanovanjskih zadrugah. Stanovanjskim zadrugam bi bilo potrebno v teh spremembah zagotoviti vsaj možnost podelitve neodplačne stavbne pravice s strani javno-pravnega partnerja, kar bi omogočilo zasebnim ponudnikom cenovno dostopnih najemnih stanovanj, torej stanovanjskim zadrugam, finančno vzdržnost posameznega projekta. Sašo Rink je izpostavil je, da so stanovanjske zadruge sprejeta praksa v naših sosedskih državah in da jih poznajo celo v veliko bolj kapitalističnih državah.

Klemen Ploštajner je pojasnilo za izključitev zadrug iskal v dejstvu, da Slovenija nima razvitega družbenega sektorja preskrbe z dostopnimi stanovanji in v sami logiki predlaganih sprememb – gre za logiko, po kateri se morajo stanovanja kriti iz najemnine, subvencionira pa se le najšibkejše na stanovanjskem trgu. V uspešnem dunajskem modelu pa se nasprotno subvencionira neposredno gradnjo dostopnih stanovanj –  pri takem pristopu je prostor tako za zadruge kot za druge neprofitne stanovanjske organizacije.

O javni najemniški službi

Matija Polajnar je podal grobo oceno potenciala bazena stanovanj, ki bi bila aktualna za oddajanje preko javne najemniške službe, ta znaša 20.-30.000 stanovanj. Natančnejšo oceno bo dala študija, ki jo stanovanjski sklad pripravlja v sodelovanju z Geodetskim inštitutom Slovenije. Stanovanjski sklad RS bo nosilec izvajanja, imel bo vlogo posrednika. Ocenjujejo, da se bo preko tega mehanizma lahko zagotovilo 100 stanovanj v letu 2021, 500 v letu 2022 in v 2000 v letu 2024. Da bi mehanizem lahko zaživel pa bo potrebno najprej doreči davčno olajšavo, predlog je 50 % dohodka doseženega z oddajanjem v najem. Glede na izkušnje s tujine, visoke stroške vzpostavljanja takega mehanizma, dobro delujoč črni trg ter neobstoječ davek na prazna stanovanja, smo v Mreži stanovanja za vse skeptični, da je taka služba smotrna.

O skrajšanju odpovednega roka

Matija Polajnar se je strinjal z ugotovitvijo, da se skrajševanje odpovednega roka najemnega razmerja na prvi pogled zdi negativno, a zagotovil da temu ni tako in izpostavil večji problem – to je ne sklepanje pogodb in nezmožnost najemnikov za uveljavljanje pravic bodisi zaradi neznanja ali nemoči, ker so v pogodbenem razmerju šibkejša stranka.

Irena Bilčič, s Kraljev ulice je izrazila obžalovanje in  dvom, da se tovrstni ukrepi sprejemajo s tako lahkostjo, čeprav imajo izrazito negativne učinke na najemnike, medtem ko so veliki zadržki pri uvajanju mehanizmov, ki bi najemnike ščitili. npr. brezplačne socialne in pravne svetovalne službe.

Za rast fonda dostopnih stanovanj je potreben sistemski vir financiranja

Vsi sodelujoči so se strinjali, da bi bilo nujno čim prej vzpostaviti  sistemski vir financiranja, ki bi omogočil objektne subvencije – nepovratne spodbude za cenovno dostopna najemna stanovanja kot subjektne subvencije za energetsko in protipotresno prenovo.

Med razpravo je ostalo nekaj vprašanj iz publike neodgovorjenih. Matija Polajnar, z Direktorata za prostor, graditev in stanovanja, z Ministrstva za okolje in prostor in Sašo Rink, direktor Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana sta nam odgovore posredovala naknadno. Preberete si jih lahko na povezavi.