Predlog Stanovanjskega zakona – SZ-2 uvaja kar precej novosti. Med tem ko nekatere od teh pozdravljamo, za druge pozivamo k premisleku, reformulaciji ali celo umiku iz SZ-2, saj ti ali ne naslavljajo stanovanjskega problema, predstavljajo previsoke stroške glede na učinke ali celo pomenijo negativen vpliv in krepitev stanovanjske problematike.
V predlogu stanovanjskega zakona pozdravljamo naslednje nove ukrepe:
- Usmeritev v gradnjo novih javnih najemnih stanovanj.
- Možnost višjega zadolževanja stanovanjskih skladov.
- Predkupna pravica zemljišč za stanovanjske sklade, zadruge in druge neprofitne stanovanjske organizacije.
Pri čemer bi ob tej priložnosti spodbudili tudi druge ukrepe za vodenje aktivne zemljiške politike, kot so:- občine in država naj sistematično večajo število zemljišč, primernih za stanovanjsko gradnjo z vzpostavljanjem skladov zazidljivih zemljišč v skladu z Zakonom o urejanju prostora (Zurep-2)
- zaustavi naj se razprodaja zemljišč za namene luksuzne stanovanjske gradnje in turističnih namestitev, sploh v občinah, kjer primanjkuje stanovanj;
- uvede naj se progresivna taksa za neaktivna zemljišča, ki je vezana na potrebo po stanovanjih v posamezni občini.
- Stanovanjske zadruge.
Pri čemer podpiramo že podane popravke Zadruge Zadrugator ter obenem opozarjamo, da se brez konkretnih podpornih mehanizmov države zadružništvo ne bo moglo razviti. Zato predlagamo, da država za začetek zagotovi med 300.000 in 500.000 € nepovratnih razpisnih sredstev za razvoj modela (finančnega, pravnega, organizacijskega, arhitekturnega,…) najemne stanovanjske zadruga z nedeljivim premoženjem, ali se s projektom stanovanjske zadruge prijavi na razpis in s tem črpa evropska sredstva.
Za naslednje ukrepe pozivamo k premisleku o njihovi formulaciji in popravkom:
- Omejevanje rasti najemnin za 10% na leto ali največ 15% na tri leta.
Ker vidimo občutno nesorazmerje med dopuščeno rastjo najemnin in rastjo prihodkov, predlagamo, da se dopuščeni odstotek povišanja najemnine veže na realno rast plač. Prav tako opozarjamo, da se po obstoječi formulaciji najemodajalec lahko ogne tej omejitvi z menjavo najemnika (kar lahko spodbuja kratkoročna in nestabilna najemna razmerja), zato predlagamo, da se urep veže na posamezno stanovanje in ne najemnika. - Oderuška najemnina.
Ukrep brez povečane regulacije in nadzora trga, ne bo dosegel nobenega učinka. Zaradi razširjenega črnega trga in pogodb z zneski, ki se razlikujejo od dejanske najemnine, Slovenija nima pravega podatka o povprečni najemnini za primerljiva stanovanja, na čemer pa ta ukrep temelji. Na tej točki bi zato predlagali tudi ustanovitev organizacije za varstvo pravic najemnikov oz. za posredovanje med najemniki in najemodajalci. - Sankcioniranje najemnikov zaradi neurejenega najemnega razmerja
Sankcije zaradi neobstoječe najemne pogodbe naj se iz najemnika prenesejo na najemodajalca. Zaradi nezagotavljanja primernih pogojev za pridobitev stanovanja, najemniki nimajo druge možnosti kot da najemajo stanovanja brez pogodbe. - Nenapovedani obiski lastnikov stanovanj
Iz zakona naj se črta določilo, ki omogoča nenapovedane obiske lastnikov v najemniškem stanovanju, saj to predstavlja grob poseg v zasebnost. Zakonodaja mora ščititi predvsem šibkejšega deležnika. Število napovedanih obiskov naj se omeji na dvakrat letno. - Stalno prebivališče kot kriterij za pravico do neprofitnega stanovanja
Stalno ali začasno bivališče naj ne bo kriterij za pravico do neprofitnega najema v izbrani občini. Zaradi pogojev na najemnem trgu, je za najemnike skoraj nemogoče pridobiti začasno ali stalno prebivališče. Obenem se s tako omejitvijo diskriminira tiste, ki sicer živijo v krajih, kjer ni primernih stanovanj ali zaposlitev, dolgoročno pa se dviga družbeni strošek zaradi prisiljenost v netrajnostne oblike mobilnosti.
V osnutku SZ-2 nasprotujemo in pozivamo k umiku naslednjih ukrepov:
- Državna poroštva za stanovanjske kredite
Poroštva za kredite običajno vplivajo na dodaten dvig cen stanovanj ter na postopen padec kakovosti in velikosti stanovanj. Ukrep je namenjen zgolj premožnejšnemu sloju, ki ima dovolj privarčevanih sredstev in si lahko privošči drago mesečno servisiranje kredita. Ukrep ne naslavlja ključnega problema, torej pomanjkanje stanovanj, še posebej javnih najemnih stanovanj kot ugotavlja NSP. Predstavlja visok strošek dodeljevanja in nadzora nad krediti za SID banko. Porabljena sredstva dosežejo bistveno večji učinek, če so namenjena za javno gradnjo. - Javna najemniška služba.
Predlog je javne najemniške službe izhaja iz NSP 15-25, z osnovnim ciljem izboljšati varnost najemnih razmerij za najemnike in najemodajalce. Trenutna shema pa je zastavljena z glavnim ciljem, aktivirati prazen stanovanjski fond in na ta račun povečati število “javnih” najemnih stanovanj. Skeptični smo, da bo zastavljeni ukrep uspel aktivirati prazna stanovanja, kaj šele na lokacijah, kjer se jih dejansko potrebuje. Obenem pa vse kaže na to, da bo ukrep, v takšni obliki kot je zastavljen, ustvaril dosti več državnih stroškov, kot pa pozitivnih učinkov. Predlagamo, da se model sheme premisli in preoblikuje v skladu s prvotnim cijem ali pa v celoti opusti. - Prehod iz neprofitne na stroškovno najemnino.
Obstoječi izračun neprofitne najemnine prav tako omogoča skladom vzdrževanje svojih stanovanjskih fondov in povračilo investicije (kar se navaja kot glavni cilj prehoda na stroškovno najemnino). Le uskladiti bi ga morali z obstoječimi cenami, posodobiti bi torej morali Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin in Pravilnik o merilih za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih stavb (ter uporabljati lokacijski količnik).
