Čeprav bi moralo stanovanjsko področje predstavljati eno od ključnih trajnostnih in razvojnih strategij slovenske politike, je zapostavljeno že vse od osamosvojitve. V letu 2015 je bila sprejeta Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu (ReNSP 15-25), ki jo je spremljal tudi akcijski načrt. Videti je bilo, da se bo na stanovanjskem področju nekaj premaknilo, vendar po petih letih še vedno čakamo na spremembe, ki bi korenito izboljšale stanovanjsko problematiko.
Sedanja Vlada RS se je odločila, da bo namesto celostne spremembe stanovanjske politike predlagala le nekaj najnujnejših sprememb Stanovanjskega zakona, celovito prenovo pa zamaknila še za (vsaj) eno leto, pri čemer je 7.1.2021 sprejela napovedane spremembe Stanovanjskega zakona (SZ-1E), ki naj bi bile namenjene predvsem krepitvi fonda javnih najemnih stanovanj ter (finančni) okrepitvi javnih stanovanjskih skladov.
V Mreži Stanovanja za vse žal ugotavljamo, da spremembe ne bodo bistveno okrepile stanovanjskih skladov in ne bodo prinesle občutnega povečanja deleža javnih najemnih stanovanj, saj ne predvidevajo nujne uvedbe sistemskega vira financiranja stanovanjskega področja. Obenem se bo s krajšanjem odpovednih rokov še poslabšala situacija najemnikov, ki so tudi že sicer v podrejenem položaju.
Glavne spremembe Stanovanjskega zakona (SZ-1E) s komentarji Mreže Stanovanja za vse:
1. Vzpostavitev Javne najemniške službe
Ministrstvo za okolje in prostor ocenjuje, da je v Sloveniji med 20.000 in 30.000 praznih stanovanj, ki bi bila primerna za bivanje, a jih lastniki zaradi različnih razlogov ne želijo oddajati na trgu. Podatek je nadvse vprašljiv, saj v Sloveniji nimamo vzpostavljene primerne metodologije za spremljanje števila praznih stanovanj, kar poudarjata tudi GURS in SURS. Z vzpostavitvijo Javne najemniške službe bi na najemniški trg prišlo vsaj nekaj teh praznih stanovanj (za minimalno obdobje treh let), ki bi jih najemniki najemali po neprofitni najemnini. Ocenjujemo, da ta ukrep ne bo bistveno povečal števila javnih najemniških stanovanj, hkrati pa strošek delovanja službe ne bo zanemarljiv (919.700 € v letu 2021, s postopnim naraščanjem do skoraj 4 milijone € na leto od leta 2024 dalje). Ukrep ne bo pripeljal do izgradnje nobenega novega javnega najemniškega stanovanja, po pričakovanjih ministrstva pa bi v letu 2021 v javni najem prišlo okoli 100 od prej omenjenih 20.000 praznih stanovanj. V spremembah ni opredeljeno, iz katerega proračunskega vira bi se namenila sredstva za delovanje službe. Prav tako ni razvidno, iz katerega proračunskega vira bo država zagotovila sredstva za kritje razlike med neprofitno najemnino, ki jo bo plačeval najemnik in najemnino, ki jo bo Javna najemniška služba plačevala lastniku stanovanja. Javna najemniška služba najemnikom tudi ne bo nudila nobene zaščite; v primeru, da lastnik stanovanja po treh letih ne bi želel podaljšati pogodbe, se bo najemnik znašel brez strehe nad glavo. Prav tako pogrešamo konkretnejšo utemeljitev ocen o 100 stanovanjih oddanih prek najemniške službe v letu 2021 in o 20 do 30 tisočih praznih stanovanjih, ki bi bila ob oddaji na najemniškem trg takoj primerna za vselitev.
Sklep: V Mreži Stanovanja za vse ocenjujemo, da bo vzpostavitev Javne najemniške službe dala zanemarljive učinke ob visokih stroških delovanja, namesto da bi ta sredstva namenjali za gradnjo stanovanj.
2. Prilagoditev neprofitne najemnine in višje zadolževanje stanovanjskih skladov (do 50 % namenskega premoženja)
S to spremembo želi Ministrstvu za okolje in prostor omogočiti stanovanjskim skladom dodatne investicije za gradnjo novih javnih najemniških stanovanj. Uskladitev višine neprofitne najemnine, ki se ni spremenila že od 2007, bo sicer omogočala vzdrževanje obstoječega fonda, nikakor pa ne gradnje novih stanovanj. Oba ukrepa sta dobrodošla, vendar je treba opozoriti na njuno nezadostnost. JSS Mestne občine Ljubljana bo lahko tako pridobil sredstva, ki bi zadoščala za gradnjo manj kot 1000 novih stanovanjskih enot, medtem ko je po njihovih podatkih že ta trenutek približno 4000 presežnih prosilcev. Zato bo tudi ta ukrep v zelo majhni meri in le kratkoročno izboljšal ponudbo javnih najemnih stanovanj – nikakor ni trajnosten in ne odpravlja glavnega problema, tj. da država za gradnjo javnih stanovanj namenja bistveno premalo sredstev. Ukrep bo upočasnil krčenje števila javnih najemnih stanovanj, kar pa ne rešuje težave, da v Sloveniji potrebujemo vsaj 10.000 novih javnih najemnih stanovanj. Opozarjamo tudi, da bodo skladi morali za koriščenje kreditnih virov za izvedbo investicije zagotoviti najmanj 50% sredstev za pokritje le-te. Ker skladi nimajo sistemskega vira financiranja, je treba prepoznati, da v znatni meri kreditnih virov sploh ne bodo mogli koristiti.
Sklep: Ocenjujemo, da sta prilagoditev neprofitne najemnine in omogočeno višje zadolževanje stanovanjskih skladov pozitivna ukrepa, manjka pa bistven: sistemski vir financiranja stanovanjske gradnje.
3. Skrajšanje odpovednih rokov z 90 na 60 dni in skrajšanje roka za izselitev, ki ga določi sodišče v sodnem postopku, s 60 na 30 dni.
Ta sprememba postavlja najemnike stanovanj v še bolj negotov položaj. Zaradi neurejenosti stanovanjskega področja so mnogi najemniki prisiljeni pristati na slabe pogoje, ta ukrep pa njihov položaj še dodatno poslabšuje. Še posebej zaskrbljujoče je, da se tovrsten ukrep uvaja brez predhodne ocene socialnih učinkov, poleg tega pa mu ne sledi uvedba mehanizmov, ki bi na drugi strani najemnikom nudili zaščito, na primer brezplačna služba za pravno in socialno pomoč.
Sklep: Ocenjujemo, da je ta ukrep neprimeren, saj bo v slabši položaj potisnil ranljivejše najemnike.
4. Predkupno pravica Stanovanjskega sklada Republike Slovenije pri prodaji zazidljivih občinskih zemljišč, namenjenih večstanovanjski gradnji
Ukrep je premik v pravo smer, vendar v praksi tudi ta vladni ukrep ne bo vodil do bistvenega povečanja števila javnih najemnih stanovanj. V praksi bo Stanovanjski sklad RS le težko investiral v odkup teh zemljišč, zaradi še vedno veljavnega načela, da morajo občine z zemljišči ravnati gospodarno in jih prodati ponudniku, ki ponuja najvišjo ceno. Da bi bil ukrep učinkovit, bi se moralo modificirati tudi načelo gospodarnosti. Predlagamo izboljšavo ukrepa v smislu, da se predkupna pravica razširi na vse javne stanovanjske sklade in javne institucije, ki zagotavljajo različne oblike neprofitne stanovanjske preskrbe v javnem interesu. Prav tako je smiselno predkupno pravico razširiti na vsa zazidljiva zemljišča in nepremičnine, ki jih prodaja katera koli javna institucija, ne le občine.
Sklep: Ocenjujemo, da je predkupna pravica Stanovanjskega sklada RS pri prodaji občinskih zemljišč ukrep v pravo smer, vendar bi razširitev nabora predkupnih upravičencev in prodajalcev prinesla večje učinke.
5. Poostritev inšpekcijskega nadzora
Spremembe predvidevajo povečanje števila inšpektorjev in dodatne možnosti ukrepanja v zadevah, ki so povezane z upravljanjem večstanovanjskih stavb, neustreznimi posegi v njih in prisvajanjem skupnih prostorov. Žal pa spremembe inšpektorjem ne dajejo večjih pooblastil na področju najemništva, z namenom ureditve razmer na zasebnem najemniškem trgu kot npr. avtomatično prekvalifikacijo neregistrirane najemne pogodbe v pogodbo za nedoločen čas ali dodatno sankcijo za lastnike, ki oddajajo na črno.
Sklep: Poostritev inšpekcijskega nadzora je sicer dobrodošla, a ocenjujemo, da ne bo zagotovila ustrezne zaščite najemniških razmerij.
Večina novih ukrepov, ki jih uveljavljajo spremembe Stanovanjskega zakona (SZ-1E), je zasnovanih z namenom povečanja javnega najemniškega fonda. Ker pa te spremembe ne zagotavljajo potrebnih finančnih virov, tudi nova zakonodaja ne bo mogla pripeljati do nujno potrebnih izboljšav stanovanjske preskrbe. Zato v Mreži Stanovanja za vse predlagamo, da se v času, ko čakamo na celovito ureditev področja in sistemski vir financiranja, Stanovanjski sklad Republike Slovenije dokapitalizira za 200 milijonov evrov. Obenem nasprotujemo ukrepoma ustanovitve javne najemniške službe in skrajšanju odpovednega roka. Obžalujemo tudi, da so iz spremembe zakonodaje izpadle najemne stanovanjske zadruge (sicer vključene v predlog zakona SZ-2), ki bi ob pravem zakonodajnem okvirju lahko dopolnjevale javno stanovanjsko preskrbo z dostopnimi in varnimi najemniškimi stanovanji. Prepričani smo, da bi ob primernih sistemskih pogojih preko zadrug pridobili več in bolj kakovostna stanovanja kot preko sheme javne najemniške službe.
Ministrstvo za okolje in prostor obljublja po sprejetju sprememb Stanovanjskega zakona (SZ-1E) tudi celovito prenovo stanovanjskega področja, ki naj bi jo izvedli v roku enega leta. Glede na to, da so bili koraki na stanovanjskem področju od sprejetja Stanovanjske strategije leta 2015 pa do danes majhni in da se spremembe dogajajo prepočasi, gojimo v Mreži Stanovanja za vse do te obljube zdravo mero skepticizma. Zato pozivamo Ministrstvo za okolje in prostor, da se prenove loti čim prej, celostno, na podlagi strokovnih dokumentov in z vključevanjem širokega spektra akterjev, ki jih stanovanjsko področje zadeva. V Mreži Stanovanja za vse bomo nadaljnje korake budno spremljali. V kolikor nam bo to omogočeno, si želimo in smo vedno pripravljeni ponuditi svoje znanje, izkušnje in sodelovanje.